La situación generada por el Coronavirus, ha supuesto un freno indudable en la actividad económica y empresarial. A partir de la declaración del Estado de Alarma del día 14 de marzo, son muchos los negocios y establecimientos que han tenido que cerrar. Pero si he tenido que cerrar mi negocio, ¿Qué ocurre con mi contrato de alquiler? ¿Debo seguir pagando?
La imposibilidad de seguir desarrollando la actividad económica, hace que sea difícil sin ingresos, sostener el pago de la renta.
Nuestra legislación contempla una cláusula llamada rebus sic stantibus, y que pretende establecer un mecanismo de restablecimiento del equilibrio contractual de prestaciones, mediante la modificación contractual por vía judicial ante el vencimiento de circunstancias extraordinarias.
En términos generales, los requisitos de aplicación de la cláusula rebus son los siguientes:
• Una alteración completamente desconectada de la voluntad de las partes,
• Un riesgo impredecible y naturaleza extraordinaria de las circunstancias, conllevando un obligación/contraprestación excesivamente onerosa para una de las partes o que supone la frustración del fin del contrato
La Ley de Arrendamientos Urbanos, prevé también que cuando la ejecución de una obra acordada por una autoridad competente, hagan inhabitable una vivienda o local, tendrá el arrendatario la posibilidad de suspender el contrato o desistir del mismo, hasta la finalización de dicha obra, sin indemnización alguna, ni la obligación del pago de la renta.
La actual situación de emergencia, no sólo afecta a las relaciones jurídicas entre arrendadores y arrendatarios, sino que existen otras múltiples consecuencias como que por ejemplo los activos objeto de arrendamiento, hayan sido objeto de financiación o garantías hipotecarias o contratos de seguros. Por ello habrá que analizar cada caso de forma particular, esta situación excepcional generada, exigirá un esfuerzo extraordinario de negociación, en tiempos especialmente complicados.
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